宁贝帝庭的房子一平方将会便宜5000元,这又怎能不让市民激动呢?又怎么不让其他开发商抓狂呢?
开发商的心里:我靠!
这让我怎么活啊!
我80%的资金全是来自贷款,我一年的利息8%,你这让我怎么活,我若像你便宜个5000元平,我不得…..?不敢想象!
金麟看着网络上言论,也是将信将疑,就问伊莲:
“师妹,网上说我们的房子卖7000元平,就能实现10%的净利,是这样吗?”
伊莲笑笑,回道:
“理论上,静态来算,是这样的,就是一平方7000元左右。”
金麟又震惊了:
“这个你也算出来啦?”
伊莲凤眼一瞪,说道:
“那当然,我们30亿地价买了2000亩用地,容积率1.5,就是总建筑面积200万,折成楼面地价就是1500元平。
而我们的建安造价成本约3200元平,合计综合造价成本约为4700元平。
我们的办公成本和营销成本合计约为5%,那么若以7000元平进行反推,就是350元平,加上4700元平,我们的综合成本就是5050元平。
而我们的综合税费暂按售价的20%进行估算,以7000元平再反推,就是1400元平,扣除税费剩下就是5600元平就是我们的所得,再减去5050元平的综合成本,剩550元平就是我们的净利润,大约就是我们投入成本的10%。
所以这个算法也没错,但这是静态算法,没有考虑到材料成本和人工成本的波动变化,若这项成本没太大变化的话,就大概是这个样子了,但我们这个做法,其他开发商做不到,因为他们还有贷款,这块成本极高。”
金麟听着,眼睛睁得大大的,对师妹的崇拜又增添了几分,没想到做生意也是一本本柴米油盐的账啊!
不过他一听伊莲说道其他开发商做不到,也是一脸兴奋,这不就说明只有他能做到吗?那么只要把好工程质量关,他几乎就是胜券在握了。
伊莲看着金麟小人得志的模样,又是“噗哧”
一笑,再道:
“房地产开发最大的问题就是钱,其次才是定位和营销。
但!
其实,若是开发单个项目的话,很多开发商都是具备100%自有资金的开发实力的。
可他们的欲望都很大,真有这些钱的时候,他们想的不是开发一个项目,而是把这笔钱分成10份启动资金,然后再通过融资贷款要开发10个项目。
();() 这样才能满足他们竞速扩张的膨胀欲望,可是大家都这么干,就等于捆绑了整个行业的系统性风险。”
金麟听得瞠目结舌,叹道:“这也太太太膨胀了!”
伊莲微微一笑,“而你钱都躺在账上了,如果这都做不好,那童总和这帮团队就别在这个行业混了。”
金麟赶紧小鸡啄米式的不停点头,伊莲却又说道:
“好啦!
这些事情就这么按部就班就行,趁这段时间,师兄想不想查一查,到底是谁在破坏昨日的活动。”
金麟一听,虎目一睁,说道:
“想!
我猜肯定逃不开周边的这几个项目,他们可能联合在一起,但肯定有个牵头的主谋。”
伊莲听着,一本正经的点头:
“嗯嗯,看来师兄也有点侦探头脑,很适合给伊莲神探当个小助理。”
金麟也煞有介事的说道:
“好!
那伊莲神探,要不要小助理现在带你出去溜达溜达。”
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